Как проверить квартиру перед покупкой: чек-лист для вторичного рынка

Документы на квартиру и выписка ЕГРН

Начните с выписки из ЕГРН об объекте и выписки о переходе прав: в них видно, кто собственник, с какого времени, есть ли ипотека, арест или иное обременение и сколько раз квартира меняла владельцев. С 1 марта 2023 года имя собственника в выписке видно, только если он сам открыл эти сведения, поэтому проще всего попросить продавца заказать выписку на Госуслугах и переслать её вам — заодно это проверка, что он действительно владелец.

Спросите, на каком основании продавец получил квартиру: купля-продажа, дарение, наследство, приватизация, договор участия в долевом строительстве. От этого зависит, кто ещё может претендовать на квартиру.

• Наследство — нет ли других наследников, которые могут заявить о своих правах.
• Приватизация — кто был зарегистрирован в квартире и отказался от участия: такие люди сохраняют право пользования ею.
• Частая смена владельцев за последние год-два — повод выяснить причины подробнее.

Продавец: семья, дети, банкротство

• Супруг. Если квартира куплена в браке, нужно нотариальное согласие супруга на продажу (ст. 35 Семейного кодекса).
• Материнский капитал и дети. Если на покупку тратили маткапитал, у детей должны быть доли. Продажа доли ребёнка — с разрешения органов опеки.
• Банкротство и долги. Проверьте продавца в Федресурсе (ЕФРСБ), базе ФССП и картотеке судов: сделку, совершённую незадолго до банкротства, финансовый управляющий может оспорить.
• Дееспособность. Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров или освидетельствование в день сделки снижают риск оспаривания.
• Паспорт — проверьте на действительность на сайте МВД.

Кто зарегистрирован и что с долгами

Попросите выписку из домовой книги (в Москве — через портал mos.ru или МФЦ) и договоритесь, что все зарегистрированные выпишутся до сделки — это лучше прописать в договоре. Отдельно уточните, нет ли временно выписанных: например, находящихся на службе или в длительном лечении.

Долги за коммунальные услуги остаются за продавцом, но долг по взносам на капремонт переходит к новому собственнику (ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса) — попросите справку об отсутствии задолженности.

Планировка и дом

Сравните квартиру с поэтажным планом и экспликацией БТИ: неузаконенная перепланировка станет вашей проблемой — её придётся согласовывать или возвращать как было. Для дорогих квартир в старом фонде дополнительно стоит узнать:

• не включён ли дом в программу реновации (проверяется на mos.ru);
• является ли дом объектом культурного наследия — тогда ремонт фасада, окон и несущих конструкций согласуют с Мосгорнаследием;
• когда был капитальный ремонт и что с инженерными сетями.

Как безопасно передать деньги

Деньги переходят продавцу только после регистрации права собственности на покупателя. Для этого используют аккредитив в банке, сервис безопасных расчётов или банковскую ячейку. Указывайте в договоре полную цену: если сделку признают недействительной, вернуть можно только сумму из договора.

После покупки имеет смысл подать в Росреестр заявление о невозможности регистрации сделок без вашего личного участия — тогда никто не продаст квартиру по поддельной доверенности.

Сейчас в каталоге REPLACE 22 предложения на вторичном рынке — все предложения. По каждой квартире подскажем, какие документы запросить у продавца.