Как купить квартиру на юридическое лицо
Компания может купить квартиру, но использовать её может только для проживания людей — например, сотрудников; офис в жилом помещении без перевода в нежилой фонд не разместить. Компания платит налог на имущество от кадастровой стоимости, налоговых вычетов, как у физлица, нет. Продажа жилья не облагается НДС, а нежилого помещения у плательщика НДС — облагается по ставке 22% (с 2026 года). Крупную сделку должны одобрить участники общества.
Для чего компания может использовать квартиру
Жилое помещение предназначено для проживания граждан, и юрлицо может использовать его только так (ст. 17 Жилищного кодекса): например, поселить директора, сотрудников или сдавать для проживания. Разместить в квартире офис, шоурум или салон нельзя, пока помещение не переведено в нежилой фонд, а в многоквартирном доме перевод возможен не всегда — обычно это первый этаж с отдельным входом.
Если нужна недвижимость для бизнеса, смотрите сразу коммерческие помещения: сейчас в каталоге REPLACE 1 036 предложений на продажу — смотрите в каталоге.
Налоги компании
- НДС. Продажа жилых помещений от НДС освобождена. При покупке нежилого помещения у продавца на общей системе налогообложения в цене будет НДС — с 1 января 2026 года ставка 22%; компания на общей системе может принять его к вычету.
- Налог на имущество. Жилые помещения компании облагаются налогом от кадастровой стоимости по ставке, установленной законом Москвы.
- Вычеты. Имущественного вычета, как у физического лица, у компании нет; расходы учитываются по правилам её налогового режима.
- Продажа в будущем. Доход от продажи облагается налогом компании — освобождения после 5 лет владения, как у физлица, нет.
Корпоративные одобрения
Если цена квартиры превышает 25% стоимости активов ООО, это крупная сделка — её одобряет общее собрание участников (ст. 46 закона об ООО). Если продавец связан с директором или участником, это может быть сделка с заинтересованностью (ст. 45). Без одобрения сделку могут оспорить, поэтому банк и покупатель обычно просят решение участников или справку, что сделка крупной не является.
Как проходит сделка
- Проверка продавца и квартиры — как при обычной покупке, плюс проверка самой компании-продавца, если продаёт юрлицо.
- Решение участников об одобрении сделки, если оно требуется.
- Договор подписывает директор или представитель по доверенности от компании; документы на регистрацию подаются в Росреестр.
- Оплата с расчётного счёта компании — через аккредитив или сервис безопасных расчётов.
В REPLACE в карточке клиента мы записываем и компанию, и ответственное физическое лицо — с ним и согласовываем показы, документы и сделку.
Частые вопросы
Можно ли сделать офис в квартире, купленной на ООО?
Нет, пока квартира не переведена в нежилое помещение. Юрлицо может использовать жильё только для проживания граждан.
Облагается ли покупка квартиры НДС?
Нет, реализация жилых помещений освобождена от НДС. НДС есть при покупке нежилого помещения у плательщика НДС.
Нужно ли одобрение участников на покупку квартиры компанией?
Да, если сделка крупная — больше 25% стоимости активов общества — или с заинтересованностью.
Статья носит справочный характер и не заменяет консультацию юриста или налогового консультанта. Правила могут меняться — перед сделкой уточните их для своей ситуации.
Подберём и проверим вариант
Расскажите, что ищете, — агент REPLACE пришлёт подходящие объекты и подскажет, какие документы запросить.
Коммерческая недвижимость на продажуКвартиры на продажу