Готовый арендный бизнес: как посчитать доходность и что проверить
Готовый арендный бизнес — помещение, которое продаётся вместе с действующим арендатором. Доходность считают так: годовая арендная плата минус расходы собственника, делённая на цену покупки; окупаемость — цена, делённая на чистый годовой доход. Главное — проверить договор аренды (срок, индексация, условия расторжения) и надёжность арендатора. Сейчас в каталоге REPLACE 18 предложений с арендатором, от 39,2 млн ₽.
Как считать доходность
Возьмите арендную плату за год, вычтите расходы, которые несёт собственник (налог на имущество, страховку, эксплуатацию, если её не платит арендатор, простой при смене арендатора), и разделите на цену покупки с расходами на сделку.
| Пример (условные цифры) | Сумма |
|---|---|
| Цена помещения | 100 млн ₽ |
| Аренда | 900 тыс. ₽ в месяц, 10,8 млн ₽ в год |
| Расходы собственника | 1,3 млн ₽ в год |
| Чистый доход | 9,5 млн ₽ в год |
| Доходность | 9,5% |
| Окупаемость | около 10,5 лет |
Сравнивайте доходность не с обещаниями продавца, а с альтернативами — депозитами и облигациями — и с рисками конкретного объекта.
Что проверить в договоре аренды
- Срок и регистрация. Договор на год и больше регистрируется в Росреестре — без регистрации он не защищает вас при смене собственника.
- Индексация ставки — ежегодная, фиксированная или по инфляции.
- Досрочное расторжение. Может ли арендатор уйти с коротким уведомлением и без штрафа.
- Обеспечительный платёж — переходит ли он к новому собственнику.
- Кто платит эксплуатацию, коммунальные услуги и налог на имущество.
- Платёжная дисциплина — попросите выписку платежей за последний год.
Арендатор и место
Сетевой арендатор с долгим договором снижает риск, но обычно означает меньшую доходность. Оцените, сможете ли вы быстро найти другого арендатора, если этот уйдёт: трафик, видимость с улицы, отдельный вход, мощности электричества, разрешённое использование помещения.
Налоги
- НДС. Если продавец — плательщик НДС, в цене будет НДС 22% (с 2026 года).
- Налог на имущество. Если здание включено в перечень торгово-офисных объектов Москвы, налог считают от кадастровой стоимости.
- Налог с аренды зависит от того, кто владелец: физлицо, ИП или компания, и от выбранного режима налогообложения.
Все предложения с арендатором — в каталоге.
Частые вопросы
Как рассчитать доходность арендного бизнеса?
Чистый годовой доход (аренда минус расходы собственника) разделить на цену покупки и умножить на 100%.
Какой срок окупаемости у готового арендного бизнеса?
Окупаемость — цена покупки, делённая на чистый годовой доход. При доходности 10% это около 10 лет.
Статья носит справочный характер и не заменяет консультацию юриста или налогового консультанта. Правила могут меняться — перед сделкой уточните их для своей ситуации.
Подберём и проверим вариант
Расскажите, что ищете, — агент REPLACE пришлёт подходящие объекты и подскажет, какие документы запросить.